[شيخ الراضي]

السرقفلية ))

كلمة فارسية ( سرقفلي ) ومعناها في عرفنا " الخلو " وهو ما يدفعه المستأجر للمالك عند الاستئجار في بعض الحالات ،
أو يدفعه المالك أو غيره للمستأجر لإخلاء المكان المستأجر .
لها عدة معان منها :
مبــلغ من المال يدفعه الشخص للمنتفع بالعقار مقابل تنازل الأخير عن حقه في
الانتفاع به وتعـــد السرقفلية واحدة من المعاملات المهمة التي انتـــشرت بين النـاس
ولاسيما بين التجار والمستثمرين ســــواء أكانوا مالكين أم مستأجرين..
ـ
يعني انت عندك محل تبيعة سرقفلية
بسعر ارخص بس تاخذ ايجار منة بسعر رخيص
مثلا اني عندي محل اريد ابيعلك محلي سرقفلية انطكياه ب 10 ملايين واخذ منك ايجار كل شهر 100 الف
يعني بيع جزئي.
في فقهنا :
- السرقفلية تقع على أنحاء مختلفة.. منها أن يتفق المالك والمستأجر في ضمن عقد الايجار على أن يأخذ المالك مبلغا معينا من المال ويبقي للمستأجر حق استغلال المحل بعد انتهاء مدة الايجار إزاء مبلغ معين سنويا أو إزاء ما يعادل الأجرة السنوية المتعارضة للمحل في كل سنة.
فإذا اتفقا على هذا النحو جاز للمستأجر أن يبقى في المحل بعد انتهاء مدة الإجارة ويدفع إلى المالك المبلغ المتفق عليه كما يحق له التنازل عن حقه هذا لشخص ثالث ويخلى له المحل إزاء مبلغ يتفقان بشأنه، ولا يشترط في الحالتين إذن المالك ورضاه بعد ما وافق منذ البداية على المستأجر حق استغلال المحل والاستفادة منه بعد انتهاء مدة الإجارة.

ان ياخذ المالك مبلغاً من المال ويشترط على نفسه في ضمن عقد الايجار ان يجدد العقد لهذا المستاجر ـ او لمن يتنازل له المستاجر ـ سنوياً بالصورة التي وقع عليها في السنة الاولى او على النحو المتعارف في كل سنة، واذا اراد المستاجر الثاني التنازل عن المحل لثالث ان يعامله نفس معاملة المستاجر الاول.

منشأ وجود السرقفلية هو أنّه لمّا كانت الاُجرة المتعارفة لمحلّ الكسب ترتفع ، والمالك لا يتمكّن من أن يزيد في الاُجرة أو من إخراج المستأجر . وأحياناً يبقى محلّ العمل والكسب لسنوات مديدة بيد المستأجر وبنفس الاُجرة الاُولى في الوقت الذي ازدادت اُجرة نظائره بعدّة أضعاف . فحينئذ يعطي المبلغ للمستأجر كي يردّ المكان إلى مالكه، أو يرضى باستئجار شخص آخر له . فعلى هذا الأساس يجب القول: إنّ للسرقفلية ـ لمحلّ الكسب ـ أقساماً عديدة، فبعضها حلال ، والبعض الآخر حرام ، وهنا نستعرض ما هو أكثر ابتلاءً ومورداً للسؤال:
1 ـ إذا أراد المالك أن يؤجر حانوتاً أو محلاًّ للكسب ، فله أن يأخذ أيّ مقدار من المال بعنوان السرقفلية من المستأجر حتّى يستأجره، وهذا حلال ومشروع، ولايجوز للمستأجر الرجوع به بعد تحقّق الإجارة .
2 ـ إذا كان للمستأجر الحقّ «بموجب الاتفاقية الاُولى للإجارة» أن يؤجّر المحلّ إلى آخر، فيمكن له أن يأخذ من الآخر مبلغاً بعنوان السرقفلية حتى يؤجّر له
المحلّ لا لغيره ، وهذه السرقفلية أيضاً حلال ولا مانع منها .
3 ـ إذا اشترط المستأجر ضمن عقد الإجارة أو غيره مع المؤجر ألاّ يضيف على ثمن الإجارة شيئاً لمدّة معيّنة ، وإضافةً على ذلك لا يحقّ له أن يخرجه من محلّه . وعلى هذه الفرضيّة إذا أراد المالك أن يخرج المستأجر يحقّ للمستأجر أن يأخذ مبلغاً من المال بعنوان السرقفلية لإسقاط حقّه وإخلاء المحلّ. وهذا النوع من السرقفلية أيضاً حلال ومشروع .
4 ـ إذا كان للمالك حقّ زيادة مبلغ الإجارة ، أو حقّ إخلاء محلّ الإجارة ، ففي هذه الصورة ـ وبعد انقضاء مدّة الإجارة ـ لا يحقّ للمستأجر أخذ السرقفلية ، ولا يمكن بدون رضا المالك وإذنه أن يبقى في المحلّ، وإذا لم يقبل المالك بقاءَ المستأجر في المحل فيكون المستأجر مكلّفاً شرعاً بإخلاء المحل ، فإن لم يفعل فالبقاء حرام ، ولا فرق ـ على هذا الفرض ـ بين قصر مدّة الإجارة أو طولها ، وسواء زادت قيمة المحل في مدّة إجارته أم لا ، أو أنَّ خروجه من المحل كان موجباً لخسارته أم لا ، ففي هذه الصورة يكون أخذ المال بعنوان السرقفلية غير مشروع ، ومن أخذ صار مديوناً وضامناً .
5 ـ إذا كان مالك الحانوت الذي كان ثمن إيجاره الشهري مثلا عشرة آلاف تومان ، وبسبب حاجته لمبلغ من المال يؤجّر حانوته برضاه بمبلغ ألفي تومان شهرياً، وبإضافة مبلغ خمسمائة ألف تومان أو أكثر أو أقل يستلمه نقداً بعنوان السرقفلية ، كما يشترط عليه أنّه ما دام المستأجر موجوداً في المحل المذكور فإنّه يمدّد الإجارة كلّ شهر أو كلّ سنة بنفس المبلغ المقرّر ألفي تومان شهرياً ، ولا يحقّ له زيادة قيمة الإجارة ، كما يحقّ للمستأجر أن يؤجّر المحل لشخص آخر ، والمالك يأخذ نفس المبلغ المقرّر ألفي تومان فقط لا أكثر من الشخص الثالث أي المستأجر ، ويمدّد الإجارة كلّ سنة بنفس القيمة ، ففي هذه الصورة يحقّ للمستأجر الأوّل إيجار المحل للمستأجر الثاني ، ويأخذ منه مبلغاً بعنوان السرقفلية بنفس
المقدار أو أكثر أو أقل في مقابل إخلاء المحل ورفع يده عنه . وعلى هذا الفرض لا يحقّ للمالك المخالفة ، وذلك بموجب الشرط الذي اشترطه المستأجر على المالك ، بأنّه يحقّ له أخذ السرقفلية وإيجار الحانوت لغيره .

السؤال : هل هناك طريق لمشروعية السرقفلية؟
الجواب: يجوز للمالك تعيين مبلغ بعنوان الإجارة الشهرية ، ويستلم نقداً مبلغاً آخر بعنوان السرقفلية ، وهذه السرقفلية في الحقيقة تعدُّ جزءاً من مال الإجارة ، ولا يجوز لغير المالك ذلك ، إلاّ إذا أذن المالك للمستأجر، أو إذا اشترط في ضمن عقد الإجارة أو عقد لازم آخر; أنّه لا يحقّ للمالك أن يؤجر مورد الإجارة لآخر إلاّ برضا المستأجر، ففي مثل هذه الصورة إذا قال المستأجر للمالك: إن أعطيتني مبلغ كذا أقبل وأرفع يدي عن محل الإجارة ، فلا مانع من ذلك .

السؤال : من أجّر محلاًّ بدون السرقفليّة ، هل يحقّ بعد انقضاء مدّة الإجارة أن يطلب من المالك إعطاء السرقفليّة؟
الجواب: لا يحق للمستأجر ذلك ، ويجب عليه إخلاء محلّ الإجارة .

السؤال : من أجّر حانوتاً بسرقفلية معيّنة ، وبعد انقضاء مدّة الإجارة ، يريد استرجاع مبلغ السرقفلية ، فيقول للمؤجر: يجب أن تعطيني سرقفلية الحانوت بقيمة اليوم ، لا التي أعطيتك سابقاً ، هل يحقّ للمستأجر أن يأخذ سرقفلية اليوم ، أم يجب أن يأخذ نفس المبلغ الذي أعطاه للمالك لا أزيد؟
الجواب: إذا كان للمستأجر حقّ السرقفليّة فطلب منه المالك إخلاء الحانوت فيحق للمستأجر أن يطالبه بقيمة السرقفليّة اليوم .